【横浜市】「底地」とは？

底地とは、借地権がついている土地のことをいいます。土地に家を建てるためには、土地を使用する権限が必要です。権限のない土地には家を建てることができません。自分が所有する土地だと何も問題はありませんが、他人の土地に家を建てる場合には土地を借りる必要があります。

他人の土地に家を建てる場合は、土地を所有する人と家を建てる人の間に、賃貸借契約が必要です。土地を貸した相手が建物を建てると借地権が発生し、借地権がついた土地のことを底地と呼びます。つまり、賃貸借契約によって他人に貸している土地が「底地」なのです。

土地を貸している側から見た土地を「底地」、土地を借りている側から見た土地を「借地」といいます。つまり、底地と借地は、同じ土地のことなのです。

【横浜市】底地の売却でよくある悩み

一般的に、ものの貸し借りを行う場合、借りている側よりも貸している側の方が立場は強いです。
しかし、底地に関しては貸している側の立場が弱い傾向にあり、悩みやトラブルも多いようです。底地にはどのような問題が潜んでいるのか、底地に関するよくある悩みをご紹介します。

少しでも高く売りたい

底地の売却には様々なトラブルが隠れていることがあります。

• 親が付き合いで安い地代で貸していたが、相続したあとは固定資産税で赤字
• 親が貸していた底地を相続したが、賃借人との関係をストレスに感じる
• 地代を値上げしたいけれど、揉めていて実現できそうにない

上記のように、困ったことが起きているために売却したいと考えるケースが見られます。底地は自分の土地でありながら、自由に売買ができません。貸借人との関係がうまくいっていないと、交渉はスムーズに進まないでしょう。

地代を滞納されている

親の代からの貸借人の場合には、コミュニケーションがうまくいっていないケースもあります。コミュニケーションがうまくいかない相手との間で地代の滞納などのトラブルが起こると、問題はさらに大きくなりがちです。貸借人は借地権で保護されているので、交渉は簡単ではありません。
地代の滞納は、話し合いでの解決が困難な場合には、内容証明で地代請求と契約解除意思の通告をします。そのあとも未払いが続いた場合、10ヶ月が経過すると貸借契約の解除が可能になります。

底地の相続対策

安定した収入がある底地であれば、収益性があり資産としても魅力があるでしょう。
しかし、そのような魅力ある底地はそれほど多くないのが実情です。相続財産となった場合、財産分割する際に相続人同士で揉めることも考えられます。手元に現金がなく、相続税を納税するための資金を用意できないという問題も増加傾向にあり、相続後の管理でも様々なトラブルが起こる可能性があります。

【横浜市】底地の売却方法

底地を、第三者に売却することは可能です。しかし、自由に使える土地ではないために、売買は簡単ではありません。少しでも高く売りたいと考えるなら、売却方法について考えてみる必要があります。

借地人への売却

底地を売りたいと考えた場合、その土地を使っている借地人に売却することがベストだと考えるでしょう。まずは借地人に土地の買取交渉を行い、売買が成立すれば借地人は自分の家がある土地が所有地になるため地代の支払いが不要になり、売り主も底地の管理から解放されます。
しかし、借地人が土地を購入するよりも地代を払い続ける方がよいと考える場合は売買交渉が成立しません。

借地権とあわせて売却

借地権者との協力によって、売却をする方法があります。底地と借地権を一緒に売却すると、底地と借地権を別々に売却する場合よりも売却しやすいでしょう。気をつけなければならないのが、売買金額の分配する割合です。売買金額の分配については、借地権割合などを参考にして、明確にしておく必要があります。

第三者への売却

借地人から支払われる地代が固定資産税を上回る場合には、収益を得られる底地として価値があります。そのため、投資物件として売却することが可能です。一般的な投資物件には空室のリスクがありますが、底地の場合には借地人がいるために安定した収入が得られます。
しかし、地代が固定資産税を下回る場合には、第三者が買い取ったからといって借地人に土地を明け渡してもらえるわけではないので、売却は難しいでしょう。

不動産会社への売却

不動産会社に買取を依頼する方法があります。売却価格は市場相場よりも低くなりますが、査定を依頼して価格が提示されると、確実に買い取ってもらえます。売却先が見つからなくて困った場合には、不動産会社や買取業者に買取交渉をしてみましょう。

【横浜市】底地売買での注意点

底地売買では、一般的な土地の売買とは異なる点があります。売買における底地ならではの注意点を見てみましょう。

土地賃貸借契約書の有無

借地人との土地賃貸借契約書を保管するか、確認しておくことが必要です。土地賃貸借契約書を紛失してしまっている場合もありますが、そもそも口頭での契約で書面を取り交わしていないケースもあるようです。底地の売却前に確認しておくことをおすすめします。

地主に特別不利な契約内容になっていないか

新たな地主となる買い手にとって、借地人との契約内容は重要です。新たな地主にとって特別不利になるような契約をしていないか、確認しておきましょう。
親の代からの付き合いや、友人関係などの場合に破格の地代で契約をしていることも考えられます。新たな地主にとって特別不利になる契約があれば、売却は難しいので契約の見直しを検討した方がよいでしょう。

借地人へ告知しておく

底地を第三者に売却する場合、借地人の承諾は必要なく告知の義務もありません。しかし、売買が成立したあとには新しい地主との間に賃貸借契約を結ぶことになります。余計なトラブルを防ぐためにも、売却活動を行うこと、売却が決まったことなど、借地人への告知をするのがおすすめです。

実績のある不動産会社へ依頼をする

底地を売却する場合、底地の売却に特化したノウハウが必要です。たとえば、借地人に売却する場合には価格など買取交渉が必要になり、第三者に売却する場合には購入するメリットなどの説明やアピールが必要になります。底地売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶと安心です。

引き渡し時には売り主・買い主・借地人の三者で

第三者に売却する場合、売買契約が成立すると土地の所有権が買い手に渡ります。買い手である新しい地主と借地人の間に新たに賃貸借契約が結ばれることになりますが、借地人が同席しなくても土地の所有権の移転は可能です。

しかし、可能であれば引き渡しの際は、借地人も同席することが望ましいでしょう。同席によって、その後の人間関係がスムーズになり、トラブルを未然に防ぐことにつながります。引き渡しの際は、借地人に同席を促すのがおすすめです。